L’ICAB celebra que el Decret Llei sobre habitatge i lloguer faciliti l’accés de la ciutadania al dret constitucional de l’habitatge i millori la seva protecció

El Col·legi de l’Advocacia (ICAB) celebra que les reformes de la Llei d’Arrendament Urbans (LAU) i de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC) facilitin l’accés de la ciutadania al dret constitucional de l’habitatge, molt especialment per romandre en aquest en condicions d’estabilitat.    

Els canvis més destacats que recullen les modificacions d’aquestes dues lleis els havia plantejat al maig de 2018 el Grup de treball de l’ICAB en les proposicions de llei de reforma de la LAU presentades al Congrés. Aquesta Corporació va fer palesa la necessitat de reformar la LAU, ja que aquesta norma a més de no ajudar a pal·liar la bombolla immobiliària en matèria de lloguer que ha viscut Espanya en els darrers 5 anys, havia agreujat la situació de les famílies en estandaritzar amb una durada insuficient (de només tres anys) els contractes d’arrendament.

Ampliació del termini mínim de durada del contracte

Per aquest motiu, l’ICAB destaca entre les millores que aporta la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans l’ampliació del termini mínim de durada del contracte sempre que la destinació primordial de l'habitatge sigui cobrir la necessitat permanent de vivenda de l'arrendatari o arrendatària.

S’amplia de 3 a 5 anys el termini mínim de lloguer. Això vol dir que, al final de cada any de durada del contracte i llevat que l'inquilí no vulgui continuar, s'anirà mantenint el contracte fins arribar a la durada màxima dels 5 anys. Si l'arrendador o arrendadora és una persona jurídica (empresa, societat mercantil, fundació, etc.) el termini mínim que es garanteix és més ampli i pot arribar fins als 7 anys.  Acabat el termini del contracte, hi haurà una pròrroga de fins a 3 anys (abans de la reforma era d'1 sol any). Això vol dir que es mantindrà el contracte, llevat que qualsevol de les parts -arrendador o inquilí- indiqui que no vol renovar-lo.

Des del Col·legi de l’Advocacia de Barcelona considerem que aquesta mesura és molt important, ja que l’augment  de la demanda de l’habitatge de lloguer, l’escassa oferta i la durada tan reduïda dels contractes ha comportat un important greuge en el dret d’accés de la ciutadania a una vivenda, especialment a les grans ciutats com Barcelona.

Despeses de formalització del contracte

La reforma de la LAU també comporta canvis en relació a qui ha de pagar el contracte.

El nou text especifica que si l'arrendador és una persona jurídica (una empresa, societat mercantil, fundació, etc.), les despeses de formalització del contracte seran a càrrec de l'arrendador; no de l'inquilí. Però, si l'arrendador és una persona física (un particular) la llei no estableix qui ho haurà de fer, per la qual cosa es desprèn que les parts hauran de pactar lliurement qui haurà de pagar-lo. Tanmateix des de l’ICAB volem alertar que aquesta situació provoca una manca de garanties ja que es corre el risc que el cost del contracte s’acabi repercutint en el preu del lloguer.

Fiança

La reforma de la LAU també estableix noves normes en relació a les fiances. El llogater o llogatera d’una vivenda -que destina a cobrir la seva necessitat com a habitatge permanent- haurà de pagar 1 mes de renda  en concepte de fiança consistent en una quantitat equivalent a una mensualitat. Durant els 5 primers anys de durada del contracte (o durant els 7 primers anys, si l'arrendador és una  persona jurídica), la fiança no s'haurà d'actualitzar; però cada vegada que l'arrendament es prorrogui, l'arrendador o arrendadora li pot exigir que la fiança s'actualitzi fins a ser igual a una mensualitat de la renda que estigui vigent en aquell moment.

A part d'això, es podran pactar altres garanties addicionals a la fiança en metàl·lic. Si és un lloguer d'habitatge (en contractes de fins a 5 anys de durada, o de fins a 7 anys si l'arrendador és una persona jurídica) el valor d'aquesta garantia addicional no podrà excedir de dos mesos de renda.

Aquestes mesures afecten només els contractes que se signin a partir d’avui, 19 de desembre, dia que entra en vigor la reforma de la LAU.

Desnonaments

L’ICAB també es congratula que s’ha materialitzat en el sentit proposat pel Grup de treball d’aquesta Corporació la proposta de reforma de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC) per oferir una major protecció a les famílies que pateixen una situació vulnerable davant un possible llançament. 

D’acord amb el nou text, en els judicis per impagament del lloguer s'haurà de complir un tràmit abans de procedir a la desocupació de l'habitatge que consisteix en la comunicació als Serveis Socials de la situació que pateix l’inquilí i que l’impedeix fer front a l’abonament de la quantia. Si aquests aprecien aquesta vulnerabilitat, han de comunicar-ho al jutjat, que haurà de suspendre el procediment fins que s'adoptin les mesures que els serveis socials considerin oportunes.

La suspensió serà com a màxim d'un mes -a comptar des de que es rebi la comunicació dels Serveis Socials- o de dos mesos, si qui presenta la demanda és una persona jurídica. Un cop adoptades les mesures o transcorregut el termini s'aixecarà la suspensió i continuarà el procediment judicial. Les mesures que plantegin els Serveis Socials han d'anar dirigides a oferir una alternativa habitacional, encara que sigui provisional, a càrrec de l'Administració.                                      

Aquestes mesures s'hauran d'aplicar tant en el cas d'impagament de contractes anteriors a la reforma legal com en els posteriors a aquesta. També en els procediments que tinguin sentència i es pretengui el desallotjament després d'entrar en vigor la reforma legal.

Actes Jurídics Documentats

El Reial Decret-llei aprovat modifica cinc lleis: la de Propietat Horitzontal, la Llei d’Enjudiciament Civil, el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, la Llei de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

En relació a aquesta última llei, les mesures aprovades pel Govern estableixen l'exempció de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (AJD) a la subscripció de contractes d'arrendament d'habitatge per a ús estable i permanent, per tal de reduir les càrregues fiscals que comporta el mercat del lloguer.

L’ICAB continuarà treballant per garantir els drets fonamentals dels ciutadans i ciutadanes, per això estudia i planteja reformes a les lleis vigents.